Cette loi souhaite lutter contre le manque de logements pour les habitant des zones dites tendues dans lesquelles les propriétaires bailleurs privilégient la location de moyenne et longue durée qui leur parait plus sûre et plus lucrative. Cette nouvelle loi a donc vocation à favoriser l’implantation de résidences principales dans les zones tendues en élargissant les pouvoirs de réglementation des élus locaux et en réduisant les avantages fiscaux octroyés aux logements de tourisme.
Cette réforme impacte l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Elle modifie notamment la loi du 6 juillet 1989, la loi du 10 juillet 1965, mais également le code général des impôts ou encore le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation et le code du tourisme, elle crée :
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par un organisme public unique (à l’exception de la Corse). Le texte précise notamment que si le bien constitue la résidence principale du déclarant, celui-ci devra en apporter la preuve dans sa déclaration.
2. Une obligation de décence énergétique :à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D.
Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location touristique constitue la résidence principale du bailleur.
Dans les communes où le propriétaire doit solliciter un changement d’usage (au sens de l’article L.631-7 du CCH) pour procéder à la location, la demande devra être accompagnée d’un DPE répondant aux critères de performance fixés par le calendrier actuel.
Le texte ajoute que le maire pourra demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme de lui transmettre, dans un délai de 2 mois, le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité (au besoin sous la contrainte d’une astreinte administrative de 100€ par jour passé ce délai). Le propriétaire qui louera ou maintiendra en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance énergétique d’un logement décent sera passible d’une amende administrative, dont le montant pourra atteindre 5000€ par logement concerné.
3. Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Elles pourront également, sur délibération, soumettre à autorisation préalable tous types de locaux qui ne seraient pas à usage d’habitation (notamment les bureaux, jusque-là pas concernés par le dispositif).
4. Des outils de régulation des locations meublées touristiques pour les copropriétés :
La loi du 19 novembre 2024 a modifié la loi du 10 juillet 1965. Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale (logements occupés au moins 8 mois par an au sens de la loi de 1989, tel que précédemment indiqué). Un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant peser une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration préalable de location prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d’information relatif à l’activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale
5. Une fiscalité moins attrayante pour les propriétaires bailleurs :
le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.